Wundersame Geldvermehrung (1): Was folgt für den Kauf von Wohnimmobilien?

von Ralf Domrös

👉 Wie wir uns vor den Folgen der Geldflut schützen

Was macht der deutsche Wohn-Immobilienmarkt? Knickt der auch ein? Oder steigt ins Unendliche? Makler und Immobilieninvestoren berichteten mir in den letzten Wochen, dass es in der Corona-Zeit zu zeitlichen Verzögerungen bei Transaktionen (Kauf/Verkauf) kam. Gründe waren u.a., dass Wohnungen nicht besichtigt werden konnten und Personalengpässe entstanden waren, die zu längeren Bearbeitungen führten. Neubauprojekte wurde z.T. ins neue Jahr verschoben. Allerdings sieht es derzeit nicht nach signifikanten Preiseinbrüchen aus – im Gegenteil.


Geht alles bald wieder seinen gewohnten Gang? Oder wird das künftige Einfamilienhaus eher so aussehen wie auf dem Foto?

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir etwas ausholen – und einen Faktor beachten, der in seiner Bedeutung unterschätzt wird: den starken Einfluss der Geldpolitik auf die Güterpreise – insbesondere auf die Preise der Anlagegüter.

 

Wirkt wundersame Geldvermehrung wirklich Wunder?

Durch die Corona-Krise kam das Wirtschaftsleben in einigen Branchen praktisch zum Stillstand. In anderen Bereichen ging es dagegen weiter – ein durchaus gemischtes Bild! Verschiedene Börsenkurse brachen zeitweilig um 1/3 ein. Gewaltige Mengen Geldes wurden daraufhin elektronisch „erzeugt“, allen voran von den großen Notenbanken (wie FED oder EZB). Die Kurse erholten sich. Wie geht es weiter?

Die Geldmenge muss immer in Beziehung zur Menge real hergestellter Güter und Dienstleistungen stehen. Würde man einfach nur mehr Geld herstellen (elektronisch oder mit Hilfe der Notenpresse), ohne mehr Güter zu produzieren, verlöre das Geld an Wert – ein einfacher Zusammenhang.

Etwas komplizierter ist die genaue Wirkung der Teuerung. Die normale Inflations-Statistik ist dabei nur begrenzt aussagefähig. Es muss z.B. nicht (!) unbedingt so sein, dass im Supermarkt alles teurer wird. Es gibt andere wichtige Ausgaben, die nicht Teil der Statistik sind, z.B.:

  • Es kann sein, dass mit der Geldflutungung eine natürliche Preisbildung verhindert wird: insbesondere dass viele Preise (unter normalen Umständen) fallen würden, dass also normalerweise Dinge für alle erschwinglicher würden. Das kennt man von technischen Geräten: technischer Fortschritt führt zu mehr Produktivität und fallenden Preisen.
  • Oder es kann sein, dass es vielerorts immer teurer wird, ein Haus zu kaufen.
  • Oder dass es teurer wird, Anleihen zu erwerben (z.B. direkt oder über eine Lebensversicherung), um sich damit eine Zusatzrente zu ermöglichen.

Geldvermehrung wirkt also nicht Wunder, weil sich die gesamte Kaufkraft sozusagen nur auf mehr Scheine verteilt. Wenn Sie im November 2019 bei meinem Seminar „Wohin mit dem Geld?“ waren, wissen Sie noch, warum das übliche Inflations-Maß nicht die ganze Teuerung abbildet. Realitätsnäher (und einfacher) ist es zu berechnen, um wieviel die Geldmenge stärker wächst als die Menge an hergestellten Gütern und Dienstleistungen. Was würde das konkret bedeuten?

Bereits vor der Corona Krise lag die Inflation in D in dieser Definition bei rund 3,5o %. Ganz praktisch ausgedrückt: 100.000 € waren nach einem Jahr nur noch 96.500 € wert. Dieses Jahr wird sich die so definierte Inflation noch deutlich erhöhen. Denn die Wirtschaft ist geschrumpft, während die Zentralbanken immer neue Billionensummen in den Umlauf bringen. Es hat sich ein enormer Geldüberhang gebildet.

 

Das ganze Geld muss irgendwo hin. (Und wohin?)

Die Folge? Das neue Geld schaffte bisher, wie schon in den letzten Jahren, vor allem eine hohe zusätzliche Nachfrage in den Kapitalmärkten. Dort wirkte es vielerorts durchaus Wunder: So konnten sich die Aktienkurse zu einem guten Teil wieder erholen, blieben die Anleihen von Staaten und großen Firmen weiter irreal teuer und konnte Gold sogar beeindruckende neue Allzeithochs erklimmen. Bisher haben wir davon also durchaus profitiert – nicht als Konsument im Supermarkt, dafür aber als Anleger: Seit der Jahrtausend-Wende stiegen Aktien (je nach Markt) um rund 100%, Silber stieg grob um 200% und Gold gar um 400%. Auch städtische Immobilien sind viel mehr wert. Wer schon etwas hat, der freut sich jetzt. Wer jetzt erst anlegen möchte, für den wird es meist teurer (z.B. beim Kauf eines Stücks Gold). Aber wie geht es weiter? Soll man jetzt weiter in die gestiegenen Märkte investieren? Oder lieber alles verkaufen?

Diese Frage hängt nicht nur von der persönlichen Situation ab (Alter, Schwankungstoleranz, Geldbedarf…). Auch sind die genannten Märkte unterschiedlich zu beurteilen.

 

Ausblick für die Wohnimmobilie als Geldanlage

Was macht der deutsche Wohn-Immobilienmarkt? Knickt der auch ein? Oder steigt ins Unendliche?

Makler und Immobilieninvestoren berichteten mir in den letzten Wochen, dass es in der Corona-Zeit zu zeitlichen Verzögerungen bei Transaktionen (Kauf/Verkauf) kam. Gründe waren u.a., dass Wohnungen nicht besichtigt werden konnten und Personalengpässe entstanden waren, die zu längeren Bearbeitungen führten. Neubauprojekte wurde z.T. ins neue Jahr verschoben. Allerdings sieht es derzeit nicht nach signifikanten Preiseinbrüchen aus. Meine Ansprechpartner/innen wiesen darauf hin:

Deutsche Wohnimmobilien im bezahlbaren Bereich sind nach wie vor knapp und begehrt.

  • Die Zielsetzung der Politik, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu erstellen, wurde auch in den letzten 3 Jahren verfehlt.
  • Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist ungebrochen und die Situation am Wohnungsmarkt hat sich weiter verschärft:
  • Inzwischen beträgt der Fehlbedarf an Wohnungen in Städten und Ballungsräumen über 1,9 Mio. Wohnungen.

Durch die Corona Krise könnte sich der Nachfrageüberhang bald sogar noch verstärken, da Immobilien nicht rechtzeitig fertiggestellt werden und Immobilienprojekte verschoben wurden. Zudem stieg nicht nur die Bevölkerungszahl, auch die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte stieg weiter an, ebenso die Wohnfläche pro Person (von rund 42 auf 46 qm innerhalb von 10 Jahren).

Fazit:

  • Wohnimmobilien-Preise stiegen nicht nur wegen der Geldpolitik: Ähnlich wie bei physischem Gold ist die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum also nicht nur auf unbekümmertes Gelddrucken und niedrigste Zinsen zurückzuführen. Bezahlbarer Wohnraum bleibt gesucht.
  • Die Risiken für Anleger bleiben wohl im Wesentlichen auf politische und geldpolitische Aspekte beschränkt (z.B. Einschränkungen von Eigentumsrechten oder überraschende Leitzins-Erhöhungen)

Überhohe Liquiditätshaltung auf Giro-, Spar- und Tagesgeld-Konten, muss aktuell noch kritischer geprüft werden als zuvor, zumindest bei längerer Haltung: Denn die ansteigende Inflation (besonders in der erweiteren Definition) führte über die Jahre bereits zu realen Wertverlusten beim Geld. Aktuell sehen wir, wie erläutert, eine neue Größenordnung. Zusätzliche Inflation muss sich nicht notwendigerweise an der Supermarktkasse zeigen: Wo genau sie sich zeigt, werden wir sehen.

Die Wohnimmobilie in Deutschland erscheint wegen der realen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum (Miete) als eine vergleichsweise sehr stabile Geldanlage.

 

Ist ein Wohnimmobilienfonds eine Alternative zum Kauf einer vermietenden Wohnung?

Während der Kauf von Wohnimmobilien (zu Anlagezwecken) im normalen Markt durch z.T. enorm gestiegenen Preise (und dadurch rechnerisch geringere Renditen) immer schwieriger wurde, hat sich die Investition in Form eines Fonds (oder einer Beteiligung) von einem Nischenprodukt zu einer ernstzunehmenden Alternative gemausert: Der Fonds bzw. die Beteiligung weist gegenüber dem Direktinvestment (z.B. Kauf einer Wohnung zur Vermietung) viele Gemeinsamkeiten auf. Allerdings hat man kein dingliches Eigentum an einem Objekt, sondern ist am kompletten Wohnunspaket (anteilig) beteiligt. Dies hat – besonders derzeit – einige Vorteile, über die es sich nachzudenken lohnt:

  • Durch Paketeinkäufe und andere Faktoren hat man als Anleger günstigere Einkaufspreise; Das erhöht Mietrendite und Sicherheit.
  • Durch die Beteiligung nicht an einer, sondern an vielen Wohneinheiten (z.B. 2000 beim ZBI 12) verringert sich das Mietausfallrisiko im Vergleich zu einem Direktinvestment.
  • Wachsende politische Risiken (z.B. weiter fortschreitende Enteignungsprozesse) können besser abgepuffert werden.
  • Börsen-Schwankungen während der Laufzeit entfallen (außer natürlich bei offenen Wohnimmobilienfonds).
  • Die laufende Verzinsung beträgt 3 – 5 % (je nach Fonds, zuzüglich späterem Verkaufsgewinn); das ist aktuell eher konkurrenzlos: Die Verzinsung gleicht die Inflation aus – und ermöglicht auch eine monatliche Zusatzrente.

Sehr angenehmer „Nebeneffekt“ des Fonds oder der Beteiligung ist Einfachheit und Transparenz. Die Mühe und der enorme Zeitaufwand für Immobiliensuche und Verhandlung, Finanzierung, Vermietung, Bewirtschaftung, Verkauf, Steuern etc. entfallen.

 

Weitere Infos

Wenn Sie als Unternehmer, Privatanleger oder Stiftung Fragen zu diesem Komplex haben, melden Sie sich gerne:

mail@art-of-money.com  oder mail@ralfdomroes.com

zu den o.g. Grundlagen oder

zur Konzeption sowie Auswahl geeigneter breitgestreuter Wohnimmobilien-Investments:

  • Offene Wohnimmofonds über ein Depot (aktuell ca. 2 % Wertentwicklung p.a.)
  • Mittelfristige Fonds (ca. 6 Jahre) 3 % lfd. Ausschüttung, ansteigend auf 5 %
  • Langfristiger Fonds (ca. 15 Jahre)  4 % lfd. Ausschüttung, ansteigend auf 5 % (bis 08.07.2020)

(als Teil Ihres Betriebs-Portfolios oder Privat-Vermögens)

Ihr Ralf Domrös

 

 


BUCH ZUM THEMA IM VCB-VERLAG Berlin!

Gerade jetzt in der Krise gilt: Viele Menschen brauchen Mut und Klarheit bei anstehenden finanziellen Entscheidungen – auch bei Streitigkeiten in der Familie oder bei Sprachlosigkeit („Über Geld spricht man nicht.“). Die Überwindung von Angst, vorhandenes Geld zu verlieren, ist für viele ein wichtiges Thema – genauso wie die Überwindung von Neid, Missgunst oder finanziellen Existenzängsten. Negativen Gefühle stehen einem souveränen Umgang mit Geld sowie einer entspannten finanziellen Situation entgegen.

Ich fand im Bücherregal kein Buch, das sowohl den alltäglichen Umgang mit Geld praxistauglich beleuchtet als auch den Einfluss unseres Bewusstseins auf unsere finanziellen Angelegenheiten nachvollziehbar erklärt. Deshalb habe ich „Die Reise zum Mittelpunkt des Geldes“ geschrieben und im VCB-Verlag, Berlin, veröffentlicht. Die aktuelle Krise und ihre möglichen Folgen machen das Thema brandaktuell.

Das Buch fügt zwei Welten zu einer zusammen: die sichtbare, praktische, “äußere Welt” des Geldes und unsere “Innenwelt”, also unseren Haltungen und Einstellungen. Letztere wirken sich unmittelbar auf unseren Erfolg aus – auch darauf, was wir überhaupt als “Erfolg” empfinden. Das Buch vermeidet, die Leser/in durch vorgefasste Meinungen einzuengen: Es fördert individuelle Erkenntnis und ermutigt zu selbstbestimmtem Handeln.

STIMMEN ZUM BUCH:

“Selten gelingt es, zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen. Doch diesem Buch ist das Kunststück gelungen!”  (Hermann Scherer, Unternehmer)

Es hat mir nicht nur praktische Fortschritte in der materiellen Erschaffung gebracht! Es hat dazu beigetragen, innere Haltungen aufzudecken, sie komplett zu hinterfragen – und positiv zu verändern!” (Felix Stumpf, Künstler)

„Hat weniger Jules Verne als man erstmal annehmen könnte: Subjektives und Fiktion, ganz klar – „Gott und die Welt“ auch, allerdings ohne religiös zu wirken. Ist ein philosophisches, aber vor allem wirtschaftspsychologisches Buch, das jeden interessieren sollte, der sich mit Geld auseinandersetzt: Das kann jeder sein, egal, ob er tradet, also an der Börse handelt, oder sich als Hausfrau oder Hausmann fragt, warum er „budgetiert“ und ein Euro im einen Falle mehr oder weniger wert ist als in einem anderen … Wer das Buch noch nicht hat, sollte es sich bei Ralf kaufen, wer es gekauft hat, sollte es wirklich lesen! Vielleicht 10 % meiner Bücher lese ich mehrfach, dies wird dazugehören. Danke Ralf für dieses zum Nachdenken anregende und extrem unterhaltsame Buch über Geld! Ein echter „Page-Turner“.“ (Ute Friedrich, EDV-Unternehmensberatung Malte Friedrich)

“Es ist ein Buch über Geld – und zugleich über den Sinn unseres Lebens! … Es braucht dieses Buch!” (Hermann Scherer, Unternehmer)

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